Скільки землі контролює агрокомпанія і на якій підставі: у власності чи в оренді? Цифру площі в звітності емітента треба читати разом з балансом, примітками про оренду, грошовим потоком і блоком ризиків. Метод нижче показано на річному звіті Astarta Holding PLC за 2025 рік, який рада директорів затвердила 28 квітня 2026 року.
Метод: від гектарів до грошей
Крок 1. Площа і формулювання
За звітністю компанії Astarta Holding PLC за 2025 рік, станом на 31 грудня 2025 року вона керувала 214 тис. га землі в семи регіонах, і це «leased farmland», тобто орендована рілля. Власної землі звіт у розділі про земельний банк не називає, тому відсутність власності не можна вважати доведеною. Див. також: Земля Kernel, UkrLandFarming і NCH Capital: що розкрито, а що ні.
Далі звірте звіт із самим собою. В операційному розділі та сама площа названа площею в обробітку, з якої 206 тис. га зайнято просапними культурами. Пояснення різниці звіт не містить. Складіть площі за культурами з того ж розділу й порівняйте з 206 тис. га.
Крок 2. Орендодавці
Землю компанія орендує в понад 54 тис. землевласників, переважно фізичних осіб. Для фінансового директора це важливіший показник, ніж гектари: кожен орендодавець означає окремий договір, окрему реєстрацію й окремий строк. У бізнес-моделі це описано як довгострокові угоди із землевласниками. Серед цифрових систем компанія згадує систему обліку земельного банку, оренди й юридичних даних, але самого реєстру договорів не розкриває.
Крок 3. Оренда в балансі
Орендована земля потрапляє в баланс як актив права користування і зобов’язання з оренди. Рядки зведеного балансу мають позначку «mainly land»: у них переважає земля, але не лише вона. У зобов’язання компанія включає фактичні змінні орендні платежі, тому воно чутливе до ринкових ставок.
| Рядок балансу, тис. євро | 31.12.2024 | 31.12.2025 |
|---|---|---|
| Актив права користування (переважно земля) | 120 432 | 125 985 |
| Орендне зобов’язання (переважно земля) | 97 640 | 99 852 |
| Поточна частина зобов’язання | 34 326 | 32 611 |
Крок 4. Звірка з грошовим потоком
Грошова оренда землі в звіті названа тричі: 34 млн євро в розділі про вплив на громади, 34 483 тис. євро в таблиці сегмента «Агро» і ті самі 34 483 тис. євро в примітці 5. Три місця дають одну цифру, отже звірка пройшла.
У зведеному потоці платежі за орендою більші: 36 138 тис. євро, бо туди входять і приміщення. Окремо вказано розрахунок в натурі: орендодавцям передано сільгосппродукції на 1 914 тис. євро. Тому рента на гектар за формулою «грошова оренда ÷ площа» дає лише орієнтир: близько 160 євро за гектар (наш підрахунок: 34 483 тис. євро ÷ 214 тис. га ≈ 161; використано площу на кінець року, а не середню за рік).
Крок 5. Як оренда змінює показники
Оренда землі не потрапляє в операційні витрати. Її розкладено на амортизацію (у сегменті «Агро» 19 652 тис. євро), відсотки (20 215 тис. євро) і виплати основного боргу. Тому EBITDA сегмента «Агро» у 72 927 тис. євро розраховано до оренди. Щоб порівняти її з компаніями, які ведуть облік інакше, віднімайте грошову оренду.
У чистий борг компанія включає орендні зобов’язання. Чистий фінансовий борг без оренди становить 94 млн євро, повний чистий борг подвоївся до 226 млн євро. Різниця між ними і є орендне зобов’язання. Тому оцінюючи боргове навантаження, спершу дивіться, яке з двох визначень використано. Пов’язаний матеріал: Kernel, MHP, Astarta, IMC: що в документах про вартість чотирьох емітентів.
Крок 6. Юридична якість землі
Частина договорів не завершила державну реєстрацію: це 9 тис. га, приблизно 4% орендованої площі групи. Компанія прямо вказує на ризик, що конкуренти або орендодавці спробують скасувати право оренди за такими договорами. Строки договорів тривають від 1 до 49 років, а можливість продовження для розрахунку зобов’язання не враховано. Звіт зазначає й те, що орендовані активи не можуть бути забезпеченням за позиками. Окремим рядком у ризиках названо втрату земельного банку: за формулюванням звіту, вона матиме негативні наслідки для розвитку компанії.
Крок 7. Чутливість і події після звітної дати
Примітка про оцінки показує чутливість. Зміна орендних платежів на 10% змінює зобов’язання на 660 411 тис. грн. Зміна ставки дисконтування на 10 п. п. змінює його на 308 649 тис. грн.
Прочитайте й примітку про події після звітної дати. Компанія отримала дозвіл Антимонопольного комітету України на контроль над двома українськими господарствами, але остаточної угоди на дату затвердження звіту укладено не було. Площа цих господарств не є підставою збільшувати 214 тис. га.
Дата перевірки й журнал змін
Джерело: річний звіт Astarta Holding PLC за 2025 рік. Проміжна звітність за 2026 рік у цьому зрізі не використовується.
- 15.10.2026: перша версія. Звірено розділи про земельний банк, оренду, баланс, ризики й події після звітної дати.
Чого ми не знаємо
У розкритті немає розбивки площ за строками договорів і ставками оренди, немає частки орендної плати в натурі за гектар, немає власної землі. Різницю між 214 і 206 тис. га звіт не пояснює. Проміжні результати 2026 року в цьому розкритті не наведено.
Редакційна оцінка
Нижче — оцінка редакції щодо того, як читати показник земельного банку, а не дані звітів.
- Площа без розбивки на власну й орендовану землю не є повним описом земельного банку. Таку розбивку варто просити в емітента окремо.
- Для порівняння аграрних компаній показник EBITDA слід коригувати на грошову оренду, інакше компанії з різним обліком оренди порівнювати некоректно.
- Частка землі за незареєстрованими договорами важить для оцінки не менше, ніж загальна площа: вона показує юридичну якість банку. Для кредитора земельний банк орендаря є операційним, а не заставним активом.
- Кількість орендодавців, строки договорів і спосіб розрахунку (гроші чи натура) варто вимагати в розкритті поруч із площею.